文旅资产交易与资产运营分析

文旅资产交易与资产运营分析

　　文旅资产交易与资产运营分析

大东包装,素食包装,柏盛包装　　经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，诸多机构测算中国存量基础设施规模已超过100万亿。其中有很多资产具有旅游开发价值，比如老旧厂房、闲置文化体育场馆等。经过长期发展，我国旅游业投资建设规模也在不断扩大，旅游领域内部也形成了大批存量资产，其中也有很多资产仍有开发潜力，亟待进一步盘活，比如景区、度假区、旅游村等的一些资源和项目等。

　　大东包装,素食包装,柏盛包装当前形势下，盘活文旅存量资产、扩大有效投资、促进文旅资产交易，有利于充分挖掘文旅存量资产的市场价值，实现资源合理配置，激发文旅行业复苏的内生动力。

　　文旅资产资本化核心在于可销售性物业收入需要覆盖含文旅投资的所有成本，盈余的经营性物业需要满足长期的经营条件，且能较快的覆盖其折旧及运营成本，从而使经营性资产可以在未来具有较高的资本化价值。

　　早些年很多开发商在地产主业外，都在争相布局文旅产业，希望通过文旅项目的文化价值认同，着眼于企业十年后的滚动发展，并通过配建地产项目的便利性，实现一鱼多吃。数据显示，截至2020年，百强房企中已经有57%涉水文旅领域。其中，至少有10家房企专门成立文旅集团公司。然而随着相关政策的收紧，黑铁时代到来，房企的资金压力加剧，文旅板块成为很多开发商身后最为沉重的包袱。今年以来恒大集团、建业集团、富力集团等十余家房企，转让旗下文旅城或酒店项目的相关资产包的价值合计已达千亿元量级。

　　2022年以来至8月17日，有11家文旅上市公司涉足收并购，占25家A股旅游景区及酒店上市公司的近一半，对应公开并购交易总额达26亿元。整体来看，目前从地产企业手里接过文旅项目的多为国资企业和信托机构，且收购价格整体偏向买方市场。例如河南文旅花费约20亿收购建业集团旗下电影小镇和“只有河南·戏剧幻城”项目，以及恒大文旅城引入国资接盘，以确保项目竣工交付。

　　疫情冲击下，多家文旅行业企业宣布破产重整，其资产也将出现在交易市场帮助企业顺利完成重组，化解债务危机。

　　传统地产行业正面临从增量业务向存量业务转变的挑战，文旅地产也不例外。不同的是传统地产是招商思维，而文旅是运营思维，影响文旅资产交易的核心因素是对资产的运营管理。在文旅资产交易的过程中，那些已建成的优质项目仍占有一定的主动权，保留了部分股权，经营权也暂未受到影响，并未完全被从项目中剥离。

　　针对不同类型的文旅资产，其运营管理模式都会有所不同。而在文旅存量资产的运营管理方面，IP连锁和资产的保值增值是较为常见的两种模式。

　　文化符号与IP是一种巨大的识别力，可以强化目的地的形象认知，将文化融入旅游设施、活动场景、服务环节中，是目的地长久发展的生命力所在。

　　目前文旅IP与地产运营结合的方式主要有两个，一是以授权的方式出让IP，获取授权费用，不参与园区运营和投资，属于轻资产模式介入主题公园领域，如华谊兄弟、光线传媒等。二是以重资产的模式自己投资运营IP主题公园，如横店影视。

　　需要明确的是文旅IP不只是一个简单的概念或是一个单独个体，而是需要识别、挖掘、包装和打造的综合体系，是能够体现旅游目的地文化价值内涵与特色的识别系统，是促进文旅融合发展的一条路径，其打造是一个持续性的、长期的运营过程，逐渐建立起完整的IP连锁产品产业体系。

　　文旅地产的主体产品包含三个层面，第一层是可见的物业，第二层是可感受的体验，第三层便是可升值的资产。因而做好文旅资产的保值增值对于文旅资产的运营管理至关重要。

　　文旅地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性影响，资产保值升值是文旅地产的原点，运营的关键是树立客户对项目的信心。因而在文旅资产的运营管理中要注重文旅地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。

　　（1）以私密、高端为核心定位的度假型酒店，独立占据核心资源的同时，意味着和周边景区配套及商业空间距离相对较远，无法形成导流效应。

　　（2）相较于百间起步的品牌酒店规模，35间客房体量较小，运营收益存在天花板，单位运营成本较高。

　　（1）统一全国项目供应链体系，通过多地不同项目的统一采买，实现单体项目的耗品费用降低。

　　（2）启用中央厨房，并精简菜单菜式，采取套餐形式菜单，最大程度降低存储运输浪费，提高效用。

　　（3）标准化中台管理体系，在保证品质的前提下，通过优化服务流程、采用一专多能人才等方式，有效降低人房比，从而降低人力成本。

　　（4）增加接驳服务，联动片区内公馆酒店等住宿业态，以及老街、南岸花卉公园、今时今日安仁演艺等体验业态，以战略合作和利益机制推动不同业态相互导流。

　　项目简介：以国内原创积木品牌“布鲁可”为核心主题，依托“百变布鲁可”动画场景，打造的集游乐、餐饮、住宿、休闲于一体的中国首个轻野积木主题无动力乐园，占地约70亩

　　项目背景：溧阳天目湖地区旅游资源丰富但同质化严重，作为资源高度雷同的桂林村，如何运用有限土地资源，实现差异化竞争，实现土地资产的增值？

　　（1）引进国内知名IP，结合在地文化打造IP文旅场景落地的“天目湖乡村振兴样板”。通过改造，再现百变布鲁可全沉浸的迷你主题IP小镇。

　　（2）瞄准天目湖庞大的亲子客群，以“无动力乐园”作为项目业态的切入点，与周边成片高星级酒店形成优势互补，打造新引流引擎和流量承载空间。

　　项目简介：一家致力于打造即兴式、更高感性的未来美好生活村落的高端度假酒店

　　运营模式：通过特色的公司架构、品牌扩张策略、财务融资方式、内容运营方向，缔造首屈一指的美丽乡村样板

　　②商业模式新颖——以社群运营、活动婚礼为核心利润点，传统客房餐饮业务收入仅占营收的1/3

　　十里芳菲以美为载体，以即兴智慧为精神追求，通过更友善、更安全、更美好、更有趣、可持续等五个维度的生活方式要素重构，打造一个即兴式、更高感性的未来美好生活村落。

　　十里芳菲拥有一套完整的未来生活体系、配套体系，覆盖居民多样化的日常需求与精神需求。凝聚共同价值观生活方式人群，实践可持续未来生活，打造美好生活的实践共同体。

　　商业模式新颖——以社群运营、活动婚礼为核心利润点，传统客房餐饮业务收入仅占营收的1/3

　　从单一的客房模式到“社群化的打包服务+客房模式”，再到如今的“纯社群化的打包服务”，十里芳菲已经形成了以社群运营、活动婚礼为核心利润点的、围绕品牌核心定位而形成的非传统商业模式，在十里芳菲，结婚仪式更像是一场离开日常的民俗体验，充满着不同的玩法。目前传统客房餐饮业务收入仅占营收的1/3。

　　近年来，我国政府先后出台了不少政策助力盘活存量资产，针对不同类型的存量资产，文旅行业也采取了多样的改造运营模式。但无论何种模式，能做到让资产真正的“活”起来，让其发挥应有的价值，才是文旅资产运营的意义所在，也将会促进文旅资产再生、价值再造，促进文旅行业更好发展。