2019年上海刚需买房最好的机会

2019年上海刚需买房最好的机会

　　2019年上海刚需买房最好的机会

酱菜包装,馕包装设计,酒包装盒厂家　　最近我们走访了上海大部分售楼中心，以及对即将入市了楼盘做了简单市调，对于上海春节后的行情和实际楼盘情况，以下谈一下我们的观点：

　　酱菜包装,馕包装设计,酒包装盒厂家01供应量增加、记得2018年上半年上海豪宅市场成交火热，动辄上千万开盘售罄，企业购房成市场主导，于是后来出台限制企业购房政策；之后、上海豪宅市场供应量下降，下半年开始逐步郊区刚需新盘入市，时至今日，上海在售和即将开盘（2个月内）的住宅楼盘超100个，在新盘供应量上，今年上海主打刚需购房，这一点和即将解禁的新一轮刚需置业者相吻合、或许上半年正是刚需入市的最好时机；

　　02“地王”要入市，2016年的第二波行情的背后推手，主要“功”归于这些地王，以央企为代表的中粮，保利等一些国企和大型开发商在上海疯狂掠夺土地资源，创下了无数个区域内的地王，而曾经这些地王今年大部分都得入市，但是在入市的背后确实一场拉锯战；新楼盘虽然逐步在放开限价，但依然有所限制，尤其是曾经这些地王备案价压制的很低，庆幸都是大开发商，如果搁到三四线小开发商，可能建筑质量都会偷工减料，原因很简单，利润被压缩了、甚至压缩的亏本。

　　这是金地2016年在祝桥区域的地王，楼板价3.3万、当下即将开盘均价在4.4万，最低4.1万起，且精装修交。

　　这是当年融创在泗泾拍下的地王，楼面价3.8万，如今开盘的融创壹号院成区域内豪宅标杆之一，销售价4.8万的均价且精装交付，最低单价仅4.3万起，总价350万即可买精装三房；相比对面的格力以3.9万的楼板价拿地，如今建筑进度很慢，而融创的已经接近交房了。

　　中粮在2016年拿下的浦东新场区域地王，实际楼板价达3.8万；当下销售的中粮首创禧瑞祥云均价4.5万的高端墅区，讲真销售的不是特别好，产品太高端，社会接受度低；

　　还有太多的地王今年都要面临入市，但是备案价都压制的很低，这些开发商并不好过，也因此影响了后面的拿地积极性，以蓝湾国际社区为例，规划6平方公里、当下拍出的土地仅1/3、开发商回款慢以及限价导致不愿意的拿地的现象越来越多，2019年必定是楼王要消化的一年，也就今年开发商销售政策对付款周期可以延长6个月甚至以上，搁到之前都是7天签约没商量。

　　03政策会不会松动？前几天远在广州的朋友问我上海是不是政策有所松动、外界都在传，各种猜想，那么上海到底会不会松动呢？政策的指定是基于民意，针对于上海一线城市我简单谈下放开与不放开的理由

　　①刚需要改善，当下政策遏制了刚需改善可能，在五年前资金不充足情况只能买小面积的住宅，如今通过打拼想改善更好的房子却因为政策导致置换不起，首付35%和首付70%的差距让上海80%的二套改善刚需客户不敢动；

　　②开发商要去库存，资金需要回笼，如果继续限价，开发商处于低利润甚至亏本的状态接下来必然不会再拿地，上海的市场基本上成为以大开发商为主导新房市场，这些企业如果不拿地，可能中国房企排名15名之后的没几家愿意拿，不仅如此限价的弊端是建筑质量，3.8万的楼面价只允许卖4.5万左右，7000元的差额要包括建筑成本，装修成本，营销成本等等，利润率极低，所以外地出现很多装修维权的背后原因开发商也很无辜，以及很多城市绑定销售的最终原因也是在于限价，不绑定就得亏本。

　　③上海当下积压的新盘是近年来最多的，如果政策上不松动，只会越来越多，后果难以想象。综合以上三个原因个人觉得政策有松动的必要，尤其是对于刚需要置换改善这一块。

　　①房地产太敏感，上海作为一线城市全国都在关注，楼市调控松动这样的大政策并非易事，2015年因为松动导致了楼市暴涨，历史如果再重演，等于是在告诉大家房价要上涨，而涨价是大家都不愿意看到的；

　　②上海不会发生系统性金融风险，即便是限价限到开发商亏本，这些开发商依然不会倒闭，为了不砸自己的牌子也必须把产品做好，谁也不愿意做下一个“碧桂园”，所以今天上海的楼市和2016年的地王都是超大型开发商，二手房中虽然跌价超过20%，甚至从最高点来看已经资不抵债，但是购房者不会弃房断供、因为这类人供的起，而且是刚需，相比三四线城市炒房者居多，一单房价下跌必然会存在大面积的断供，资不抵债，而政府会不得不被迫保房价。

　　大胆猜想：保刚需和救市相结合：譬如5年前家庭有申请1套住房贷款当下只要结清可算首套，外地人仅限社保近63个月中缴纳60个月且结婚可拥有一套，税单不再作为是否有购房资格的参考依据；政策松开一部分的同时，也要收紧一部分这样才能保持平衡，同时也让真正改善型的刚需客户不再蜗居。

　　04 银行贷款政策；上海购房利率应该是全国最低的，首套利率4.65%、在基准的基础上95折，但实际过程中甚至可以做到9折利率，银行放款需求比较高，资金大量过剩；其次在交易中也不乏出现一些灰色地带，譬如二套房花钱包装成首套等搞擦边球假离婚来规避政策，前几天在某项目售楼处和某银行贷款老师闲聊说现在贷款的审批即便是有瑕疵基本上也都能过；

　　最后：2019年给上海购房者的建议是：刚需今年早入市为好，尤其是刚符合购房资格的朋友们、改善型的可以等一等，大概率会相对中肯的政策出来。